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≪不動産投資は専門の不動産会社へ・・≫
【投資のことなんか全くわからない、利回りだけを強調する不動産業者】
収益物件を探す場合、不動産業者にお願いすることになるのですが、どの不動産業者に依頼するかが問題です。
はじめに、価格は？希望のエリアは？利回りはどのくらい？なんて聞いてきます。
しばらくすると１本の電話・・「良い物件が出たんですよ」「利回りも１０％以上」「駅からも近いんです」「早速見に行きましょう・・」なんて誘いの電話です。
実際に行ってみると「こんな物件は、めったに出ません、すぐ買付を書いて下さい」なんて言われ書いてはみたものの・・木造で築年数が２０年、入居はそこそこ入っているもののいささか不安・・
具体的に融資の段階に進むと耐用年数オーバーで貸してくれる銀行は極一部、当然、高い金利で借りることになります。ところが営業マンは必至です。なんとかお客を口説いて買ってもらわなくてはなりません。
収益物件を２棟、３棟経験している方はご存じでしょうが・・こんな物件を買ってしまうと、損を承知で手放す訳にもいかず、「元（諸費用）をとるまで、手放せない」状態に陥るのです。順調に入居者が入っていても将来、売却することが難しく「お荷物物件」になりかねないのです。
数年前、１３％、１５％の収益物件はありました。しかし、現在の市場では８％前後の物件が主流です。利回りが高ければ多少借入の金利が多少高くても、築年数が古くとも将来売却するにしてもなんとかなりますが現状では非常に難しい状況です。
実は利回りだけがその物件を判断する方法ではないのです。積算評価やキャッシュフロー分析などを行い自分に合った収益物件を選択する必要があります。
【積算評価、キャッシュフローを無視した市場】
「積算評価」とは不動産鑑定などによく使われ、土地、建物の価格のことです。物件価格がこの価格より下回っている場合は「お得な物件」、「融資も受けやすい」物件といえます。
「レバレッジ」とは「てこの力」という意味で、より少ない力（自己資金）で大きなもの（不動産）を動かす場合、「レバレッジが効いている」と言います。
実質利回りを出すことで、表面利回りではわからない物件の本質がわかります。
現在の市場では「レバレッジ効果」が期待できる物件はごくわずかです．しかし、物件によって、借入期間、金利、自己資金の割合などによってキャッシュフローの額に大きな差が出てきます．自分のステージに合わせどのような基準で物件を選ぶかが課題となってきます。
【積算評価・キャッシュフロー分析・レバレッジ分析】
そこで、当社では、投資家の皆様により安心して、納得いく収益物件選びの為に
「積算評価、キャッシュフロー分析、レバレッジ分析」を無料で診断しております。
この診断を行うことで、ご自分のステージやその物件の特性や物件選びのポイントが見えてきます。
【物件購入には出口戦略の立案が不可欠】
物件購入の際には将来の「出口戦略の立案」が不可欠です。
多くの不動産会社は目の前の物件をとにかく、買ってもらうだけに１００％の労力をつぎ込みます．「不動産の出口戦略」を立てずに物件購入を決めてしまい、結果「お荷物不動産」となる可能性があります。
お客様の自己資金の額、資産内容、所有物件等によって物件の選び方が違います。
●当社では物件購入の際お客様の状況をよく確認し「出口戦略の立案」を作成しご提案いたします。
●物件購入後は入居募集・管理・トラブル・権利関係・税金問題など専門スタッフでお客様の資産を守るお手伝いをいたします。
不動産投資を思い立ったら・・まずはお気軽にご相談ください。
